【案 情】

刘男与张女系夫妻，于2001年结婚，婚后生有一儿一女，现双方因感情不和起诉离婚。法院在审理中查明，双方主要共同财产为双方在婚姻关系存续期间在乡下所建的宅基地房一栋，价值经双方共同认定为10万元，现双方均不主张对房屋的所有权。

【分 歧】

对于房屋的处理，有以下两种观点：

第一种观点认为，应依最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释二》）第二十条之规定，由法院依法将房屋进行委托拍卖，然后就拍卖所得款进行等额分割。

第二种观点认为，依《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）等法律之规定，农村宅基地房流转困难，不应依《婚姻法解释二》第二十条之规定进行拍卖分割，应依最高院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》的规定，按照“照顾女方权益”的财产分割原则，直接判令房屋由男方所有，并由男方补偿女方相应价款。

【评 析】

笔者黄福军同意第二种观点，其简要理由如下：

一、农村宅基地不得向城镇居民转让。 “地随房走、房随地走、房地一体”是我国土地及其所附房屋转让的一项基本原则，农村宅基地房的转让必然涉及农村宅基地使用权的转让。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百五十三条等规定，我国宅基地使用权的转让须遵守国土资源部门的规定，不得向城镇居民转让。

二、农村宅基地房流转困难，不宜以拍卖方式分割。

《婚姻法解释二》第二十条规定：（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。此为法院对夫妻双方均不主张所有权的房屋以拍卖方式分割的法律依据。农村宅基地房，既无相应的产权证，相关法律及规定也明确其不得向城镇居民转让；若采取拍卖竞价的方式处理，房屋难以尽快处理，不利于保护离婚双方当事人的财产权益。

三、应将房屋判归男方所有，再由男方按房屋价值的一半补偿女方。

对于夫妻关系存续期间共同财产的处理，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十三条规定：“对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女或无过错方等原则分给一方所有。分得住房的一方对另一方应给予相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。”可见，在不宜以拍卖折价方式处理夫妻共有房屋时，可按照“照顾女方权益”的原则，将房屋判归一方所有，再由判得房屋的一方对另一方进行折价补偿。刘男与张女均系农村村民，其共同所有的房屋位于男方所在的村组，而男方也无其他房屋居住；依农村的风俗习惯，离婚后女方不太可能在该房屋里继续生活，将房屋判给男方所有并由男方补偿女方该房屋价值一半，符合前述法律之规定，亦符合农村生活之现状。

对笔者黄福军观点，本文作者有两点看法：

其一，从原作者的分析文字 “农村宅基地房，既无相应的产权证，”中，可以看出， 此房屋为农村集体宅基地上所建造的无所有权证房。虽然“农村宅基地不得向城镇居民转让”，是受法律法规的限制，但是，农村村民之间的转让、以及不特定的开发、征收均会给很多农村居民的住宅带来难以估量的利益这都是世人所注。流转所产生的“无限”商机在城市郊区、商业（工业）开发区、旅游区等屡见不鲜。

其二、应该通条理解《婚姻法解释二》第二十条和第二十一条的规定精神，第二十条是针对“有房产权证”的双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按按照三种情形分别处理，即1、双方均主张并且同意竞价应当准许；2、一方主张房屋所有权的，由评估机构评估，取得的应给予另一方相应的补偿；3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖，所得款进行分割。

“农村宅基地房” 在我国广大农村地区，房产所有权登记机构尚未健全，无证是客观存在的。在城镇、以及政府的房地产管理健全的地区，短暂的“无证”现象也是会发生的，如：夫妻离婚时，已经就买了没有证（待办证房）”、或者未过户的二手房等等，因此，《婚姻法解释二》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用；当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”如果法院对一套或者一栋没有合法取得所有权证的房屋进行判决的话，当事人就视为法律承认其取得了房屋的所有权，无意中就默认了其合法性，这样就干涉了政府的行政行为，当事人就可以拿着法律文书找房产登记部门找说法了，也为一些不法房产商充当了“洗房”工具了。

据此，本文笔者意见拟适用《婚姻法解释二》第二十一条规定为妥。即：应当根据实际情况判决由当事人使用。