今天（8月29日），有网友称，上海徐汇区民政局离婚窗口，一大早就有多位市民排队办离婚。

　　图片来源：公众号“上海房地产投资”

　　这是咋回事？！又是房地产惹的祸！

　　为买房，拼了！

　　为了房子，离！

　　随着各种调控传闻的不断被放大，上海离婚买房也进入了白热化的与时间赛跑的放量冲刺阶段——

　　处理能力强的区可以实现上午离婚下午买房，处理能力弱的区则有可能要每天限号离婚，或者周五办理周一才能办妥。

　　继8月28日上海新房卖掉1267套后，今天（8月29日）据上海房产交易中心数据，截至15:50，当天上海新房成交1066套，连续3天超过1000套。

　　过去5天，上海新房成交量突破5000套，相当于平日的一倍，交易中心的登记系统更在26日出现了宕机的状况。

　　8月26日上海房地产交易中心网签系统故障

　　有媒体称，这轮放量和传闻“上海即将发布调控政策”有很大关系。

　　大家坐不住了，都在喊：上海楼市又疯了！

　　事实上，上海每年离婚买房的数量十分有限。

　　根据上海统计年鉴的数据，上海在限购前每年的离婚数稳定在4.7万件左右，此后2013年出现过近7万件离婚的状况，以此推算，上海每年离婚买房的案例约在2万件左右的水平。

　　2万套房子相当于上海一周的住宅成交量（一手+二手），实际对市场影响十分有限，针对离婚进行调控不但意义不大，更有可能导致大量真离婚无法分割房产带来法律纠纷，同时也将粗暴冲击婚姻自由的基本社会规则。

　　截至目前，银行等有关部门知情人士均反应并未收到近期传闻中所疯传的限贷、限离婚等针对个人买房出台调控措施的消息，市场反应如此之大令人感到十分莫名。

　　对此，微博知名财经博主@财上海 提醒：郑重提示！！！从现在开始，上海离婚前，男人女人一定去区房产交易中心咨询，离婚后，我如果无房，能不能立即买房。这个事情一定要慎重了，不能想当然。

　　为什么传闻能够让这么多人纷拥买房甚至排队离婚？

　　原因还是在于今年3月出台的调控政策对人们留下了深刻的心理阴影。325新政出台前，已经有各种传闻，但有不少人不相信，导致突然失去了购房资格，经历了这一次的“惨痛教训”之後，便都宁可信其有了。

　　深圳也疯了：刚刚，310亿全国地王诞生

　　310亿，这不是某个国家重大项目，而是一块地的价钱。

　　刚刚（8月29日上午），深圳诞生全国新总价地王。招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心（一期）配套商业用地，总建筑建筑面积154.33万平方米。该总价已经超过此前广州亚运村255亿的全国总价地王纪录。

　　依稀还记得，2个月前，上一个深圳总价地王，才140亿。没想到，两个月，翻倍。

　　据报道，万科出价363亿，但被pk掉了，可见该地块并非价高者得。不过，该消息未得到相关企业证实。

北上深：房价可能失控？

　　财经作家刘晓博指出，种种迹象显示，北上深等一线城市，房价在未来几年存在失控的风险。

　　做出这种判断的基本逻辑是这样的：

　　对于中心城市，尤其是北京和上海，国家提出了控制人口规模、疏解非核心功能的要求。为了配合这个目标，中央政府收紧了中心城市建设用地的规模。受此影响，最近几年北上深商品住宅的供应量不断降低，其中深圳下降最为明显。

　　另一方面，政府对人口流动的影响力将不断下降，所以未来北上深人口只能出现统计报表上的下降（实际上的增长）。最终，北上深的房价在“供应短缺”和“金融资产化”的诸多压力之下，将再度飙升。

　　这块土地就只剩下房事了

　　今天（8月29日），新华社一个月内第四次发文，认为房地产去库存——加杠杆无异于饮鸩止渴，房地产中介要服务于“去库存”大局。

　　同样今天，在《中国重点城市房地产价格分析报告》发布会上中国人民大学副校长、金融与证券研究所所长吴晓求认为，我国房地产价格超越现阶段经济发展水平，如果持续下去一定会以悲伤的方式收场，一是以某种危机的方式收场，二是可能以人民币某种方式。房地产价格上涨严重破坏中国经济的正常环境，对中国经济体系埋下严重危机，未来一定是很大很大问题。

　　截至8月27日，共有11家上市银行发布了半年报。其中，建行、农行和招行的新增贷款，一半以上来自房贷。

　　京沪深房价会永远上涨吗？

　　思考一线楼市需要注意的八个细节

　　以上新闻只是一线城市房地产市场的一个缩影。

　　一线城市的住宅地产市场已经上涨了十几年，在市场强大的情绪力量面前，谁都不敢轻易判断短期价格走势究竟会怎样。

　　不过信达证券首席策略分析师陈嘉禾提醒，因租房市场的高商品、低投资品属性，房租比房价更好反映了市场的平均需求，房租也是房价长期波动的中心轨迹。目前两者间出现背离，这并不是一个好的现象。

　　另外，所谓的人口和城市化进程对房价的影响并非直线影响关系。日本1989年地产泡沫之时，日本人口增长并没有什么变化。

　　不过，中国的土地制度和美国、日本不同，大陆的土地并非私有产权。因此从政府宏观调控的层面上看地产市场更加可控。

　　而中国居民中的绝大多数在购买房地产时都已经支付了相当比例的首付，这就使得他们在价格下跌时很难选择违约。即使选择违约，高首付款、低贷款率导致下的房地产不良贷款，对金融市场的冲击也不会太大。

　　一、房租和房价之间的差距：

　　无论如何看好一线市场地产市场，我们无法绕开的一个问题是，这些住宅的租金回报率越来越低。

　　原因很简单，房租的上涨，无法赶上房价的上涨。

　　由于租房市场的高商品、低投资品属性，因此房租比房价更好的反映了市场的平均需求。所以，正如盈利和净资产回报率决定了股票长期的价格中枢一样，房租也是房价长期波动的中心轨迹。而这两者的背离，并不是一个好的现象。

　　二、相当于收入而言，地产价格已经太贵：

　　与房租类似，人均收入/房价也是一个衡量地产价格是否失衡的指标。不幸的是，这个指标现在也在房价的上涨下逐渐缩小。

　　三、割裂的泡沫：

　　就房价的高低而论，一线与其它城市之间存在巨大差异，特别是以人均收入/房价衡量的数据更是如此。

　　这种割裂导致现在看似火热的中国地产市场，实际上是被割裂成两块的市场。一边是人口在1到2亿的一线城市，一边是人口在数亿的二三四线城市。这或许意味着，一线城市地产价格如果下行，对中国经济的冲击可能没有高房价本身看起来的那么恐怖。

　　四、人口和城市化与地产价格之间并非直线影响关系：

　　与流行的观点不同，人口和城市化进程并非直接左右房价的因素，两者之间的关系其实比流行观点分析的更长远、更不直接。

　　比如说，目前我们能看到一线城市和二三四线城市之间的人口扩张比例有那么大的差距吗？武汉的人口流入速度慢于上海吗？

　　实际上，2015年武汉的总人口同比上升了2.6%，上海则下降了0.4%，但前者的地产价格表现却远逊于后者。

　　而日本地产泡沫在1989年破裂，当年的日本人口增长也并没有什么变化。

　　五、经济发展是地产市场稳定的重要保障：

　　从日本和美国的地产历史我们可以看到，经济发展、而非简单的人口增加，才是地产价格更重要的保障。也就是说，在中期（5年左右），经济是否发展，比人口是否流入更能解释一个地区的地产价格情况。

　　?

　　就目前来看，中国经济持续保持发展状态的概率仍然较高，毕竟我们现在的人均GDP仍然很低。当然，这并不是说地产价格就一定能保持坚挺，只是更好的经济必然会给地产市场以正向的帮助，但这种帮助是否能取得决定性的作用，仍需要考量。

　　六、完全不同的中国土地制度导致地产市场相对可控：

　　与美国、日本等国不同的是，中国大陆的土地并非私有产权，农村宅基地、城市低矮住房的用地在转让、重新开放等步骤中，受到严格的管理。

　　这种管理必然导致中国大陆的土地市场，从政府宏观调控的层面来说，更加可控。

　　在房价承压的时候，这种控制能力应当能够为地产市场起到一定的支撑作用，控制市场价格下跌的力度。

　　七、居民超高杠杆率与衍生品的缺失提高金融稳定：

　　在控制居民购房杠杆率、以及控制这种杠杆通过金融机构扩大的方面，中国经济的管理者比美国监管者在次贷危机以前的表现，好的太多。

　　目前，中国居民中的绝大多数，在购买房地产时都已经支付了相当比例的首付（一些通过社会融资提高杠杆比例的除外，但这部分人数量太少），这就使得他们在价格下跌时很难选择违约。

　　而即使选择违约，高首付款、低贷款率导致下的房地产不良贷款，对金融市场的冲击也不会太大。

　　同时，由于中国金融市场中衍生品的缺位，以及中国政府对主流金融机构的强大管控、支持力度，也导致可能出现的贷款违约不会被无限制放大。

　　八、公寓和西方普通住房之间存在差异：

　　最后需要指出的一个细节是，与北美和欧洲国家不同，中国大陆的住宅地产，主要以公寓为主，而公寓的供给量可以在不提高土地使用面积的前提下，通过提高楼层进行扩张。

　　这也就意味着，中国一线城市土地的长期供给缺口，仍然存在一些更加融通的解决方法。而这种无限制放大，正是2008年全球金融危机的源头。

　　来源 | 中信证券上海分公司